“경매의 신(神), 태양바람이 온다!”
부동산 고수들의 대스승 ‘태양바람’ 심완보의
반드시 돈이 되는 ‘부동산’ 인사이트
◎ 도서 소개
“경매 투자는 삶이고, 꿈이고, 가능성이고, 능력이다!”
한국 최고의 경매꾼 심완보 원장에게 배우는 경매-사람-성공-삶의 철학!
37년 경력의 부동산 경매 전문가이자 권리분석 최고 권위자, 국내 최대 규모 굿프렌드경매학원의 심완보 원장은 평생에 걸친 투자를 통해 땅의 진정한 가치를 깨달은 명실상부 한국 최고의 경매꾼이다. 바닥에서 시작해 신화적 인물로 올라서기까지, 심완보 원장이 투자의 현장에서 뜨겁게 길어올린 경매의 정수와 실전 노하우, 반드시 부(富)를 거머쥐는 집요한 승부사의 법칙, 수천 건의 낙찰 성공을 쟁취하며 쌓아 올린 백전노장(百戰老將)의 인생 철칙 들이 밀도 있게 덧대어진 결과물이 바로 『거장의 경매 수첩』이다.
이 책은 저자가 필생의 투자 기본기로 삼은 ‘필, 촉, 깡’의 원칙을 위시하여 실전 경매 투자에서 절대 간과해서는 안 될 개발 정보, 고수와 하수를 판가름하는 ‘권리분석력’의 중요성, 유치권 해결 비책, 땅과 건물의 미래 가치를 절묘히 매기는 법, 실패에도 주저앉지 않고 재흥으로 답하는 견고한 인생관 등 부동산 투자자들이 늘 지니고 다니며 아무때나 참고할 수 있도록 거장의 특훈만을 뽑아낸 ‘경매 필첩’이다. 목적과 방향을 상실한 투자로 실패를 반복해왔다면, 부동산 고수들조차 웃돈 주고 배우는 경매 투자 공식의 결정체인 이 책으로 잃지 않는 투자, 행복을 지키는 삶에 대해 배워볼 수 있을 것이다.
☞ 함께 읽으면 좋은 21세기북스의 책들
▶ 더 크래시 The Crash: 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 | 한문도 지음 | 21세기북스 | 2023년 4월 | 20,000원
▶ 뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크: 부동산의 신 표영호가 작정하고 공개하는 부의 대역전술 | 표영호 지음 | 21세기북스 | 2023년 4월 | 22,000원
◎ 본문 중에서
경매를 통해 성공하기는 쉽지 않다. 부동산 경매는 부동산을 사고파는 행위를 경매로 실행하는 일이다. 간단하게 말하자면 부동산을 잘 알면 좋다. 자기가 사는 집이 얼마인지, 옆집은 얼마, 앞집 시세는 얼마인지, 번화가 상가 지역은 평당 얼마인지, 살고 싶은 동네는 왜 인기가 많은지, 나의 관심사와 사람들의 관심사를 떠올려보자. 그 동네 집값이 장난 아니게 오른다는 소문을 꿰고 있는 우리는 이미 전문가다.
경매라고 따로 생각하지 않으면 쉽다. 경매는 본질적으로 잘 사고 잘 파는 행위이기 때문이다. 경매는 법대로 하면 되기 때문에 오히려 따라 하기에 쉽다. 전문 지식, 좋은 머리, 학벌, 인맥 다 필요 없다. 말하고, 듣고, 걸을 수 있으면 충분하다. 성공이 절실한 사람이 최고 좋은 여건을 갖추고 있다고 생각하자. _41쪽
정말 경매인이 갖춰야 할 기본기를 물어온다면 나는 세 가지를 말하고 싶다. 필과 촉과 깡이다. 뭔가에 강한 끌림을 받을 때 필이 꽂혔다는 표현을 많이 쓰는데, 경매에 있어 첫 번째 갖춰야 할 기본기가 필(feel)이다. 필은 너무 주관적인 감성 아닌가 반문할 수도 있을 것이다. 그런데 경매에 있어 이 필 꽂히는 일이 매우 중요하다.
경매를 하다 보면 왠지 끌리는 물건들이 있다. 이것은 우연의 일치에 기대려는 심보가 아니라, 양자역학적으로 소립자간의 끌림이 서로를 끌어당기는 힘의 현상이라 말하고 싶다. 경매의 경험이 늘어갈수록 필이 제대로 꽂힐 확률이 높다. 그렇다고 무경험자가 필이 안 꽂히는 것도 아니다. 그러므로 필을 갖추려면 직접 물건을 보고 감성을 교류하려는 노력이 필요하다. 한마디로 필은 현장에서 느껴지는 감성 소통이기에 현장을 자주 느껴봐야 한다. 필과 현장감이 일치하면 입찰을 생각한다. _44~45쪽
법정지상권에 얽힌 토지경매에 도전할 때 왜 확실하게 돈을 벌 수 있을까? 일단 토지를 저렴하게 살 수 있기 때문이다. 토지 위에 건물이 있기에 대부분 이런 경우를 기피하기 때문에 싼값에 토지를 매입할 수 있다.
두 번째로는 건물에 대한 가치가 땅 소유주에게 절대적으로 유리하기 때문이다. 만약 건물의 가치가 10억이라 하면 10억 건물을 땅 주인이 철거할 권리가 있다. 건물 거주자는 전원 퇴거해야 한다. 따라서 건물주는 결국 토지를 매입해야 한다. 이때 토지주는 충분한 이익을 남기고 매도하면 된다.
협상이 늦어져도 상관없다. 그동안 지료를 3~4% 이율로 받을 수 있다. 이 일이 소송으로 진행될 경우 보통 5~6개월이면 철거 명령, 퇴거명령, 부당이득반환 판결을 받을 수 있다. 이렇게 되면 합의보다 더 큰 이익을 남길 수도 있다. 그러므로 경매 고수가 되려면 법정지상권 정복이 필요하다. _83~84쪽
경매를 하다가 공유지분 경매가 눈에 띌 때는 매력 조건을 따져서 도전해보는 것도 좋다. 무조건 토지가 넓다고 좋은 것도 아니다. 공유지분은 적은 지분이라도 매도, 양도, 건축 등 중요한 결정을 할 때 결정적 역할을 하기 때문에 지분 확보 여부가 더 중요하다.
이 공유지분의 권리를 극대화하려면 권리분석을 할 때부터 지역적 미래 가치를 살펴보는 것이 좋다. 물론 토지에 대한 분석을 할 때 당연히 점검해야 할 부분이지만, 공유지분을 확보했을 때 그 가치가 극대화되려면 적은 지분을 갖고서라도 땅 위에 건물을 짓거나, 토지를 매도할 때 가치가 높아야 한다. 재개발 지역이나 재건축, 각종 개발 지역에 위치한 토지인 경우 가치가 극대화되는 것이 당연할 것이다. _110~111쪽
