요즘 공인중개사 시험은 공시(공인중개사 고시)라고 부를 정도로 어렵게 나옵니다. 그리고 거의 모든 문제의 지문에 판례가 섞여서 나옵니다. 그러므로 판례를 알지 못하면 결코 합격할 수가 없습니다.
이 책은 현재까지 출제된 주요 판례들을 수록하였습니다. 한두 줄로 된 판례의 결론만 읽으면 그게 왜 그런지는 물론 무슨 뜻인지조차 알기가 어렵습니다. 그래서 이 책에서는 주요 판례의 결론을 문제식으로 싣고 난 후 판례 내용의 중요 부분을 입체적으로 실었습니다. 그리고 민사특별법의 내용은 해당되는 단원 곳곳에 포함하여 실었습니다.
일부 내용을 발췌하여 소개하면 다음과 같습니다.
Q1.
대리인에 의한 법률행위에서 무경험은 본인과 대리인 중 누구를 기준으로 판단하는가?
☞ 대리인을 기준으로 판단한다.
대리인에 의하여 법률행위가 이루어진 경우 그 법률행위가 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 경솔과 무경험은 대리인을 기준으로 하여 판단하고, 궁박은 본인의 입장에서 판단하여야 한다(대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결).
매도인의 대리인이 매매한 경우에 있어서 그 매매가 본 조의 불공정한 법률행위인가를 판단함에는 매도인의 경솔, 무경험은 그 대리인을 기준으로 하여 판단하여야 하고 궁박 상태에 있었는지의 여부는 매도인 본인의 입장에서 판단되어야 한다(대법원 1972. 4. 25. 선고 71다2255).
Q2.
요약자의 채무불이행을 이유로 제3자는 요약자와 낙약자의 계약을 해제할 수 있는가?
☞ 수익자(제3자)는 당사자가 아니므로 계약해제권이 없다.
제3자를 위한 계약의 당사자가 아닌 수익자는 계약의 해제권이나 해제를 원인으로 한 원상회복 청구권이 있다고 볼 수 없다(대법원 1994. 8. 12. 선고 92다41559 판결).
제3자를 위한 계약에 있어서 수익의 의사표시를 한 수익자는 낙약자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있고 요약자가 계약을 해제한 경우에는 낙약자에게 자기가 입은 손해의 배상을 청구할 수 있는 것이나, 수익자는 제3자를 위한 계약의 당사자가 아니므로 해제권이나 해제를 원인으로 한 원상회복 청구권이 없다(청주지방법원 2006. 6. 2. 선고 2004가합1735 판결).
※ 정리
수익자는 낙약자에 대하여 이행청구권과 손해배상청구권을 가질 수 있으나, 계약해제권이나 해제를 원인으로 한 원상회복 청구권은 없다.
Q3.
계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정되는가?
☞ 해약금으로 추정된다.
매매계약에 있어서 계약금은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 이를 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있는 해약금의 성질을 가지고 있고 다만 당사자의 일방이 위약한 경우 그 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에만 손해배상액의 예정으로서의 성질을 갖는 것이다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86누438 판결).
채권계약에 있어서 당사자 사이에 교부된 계약금은 해약금으로서의 성질을 가지나, 그 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 한, 당연히는 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것이라고 볼 수 없다(대법원 1979. 4. 24. 선고 79다217 판결).
※ 정리
계약금은 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에는 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가지며, 특약이 없는 경우에는 해약금으로 한다.
Q4.
무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는가?
☞ 해지할 수 있다.
임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며... (대법원 2007.11.29.선고 2005다64255판결, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).
