인생명강 13 - 더 크래시(The Crash)

“조정은 아직 끝나지 않았다!”
국내 유일 금융-부동산 전문가 한문도 교수의 집값 인사이트
주택시장 복합위기 속에서 살아남는 부동산 하락 ‘그다음’의 시나리오



◎ 도서 소개

★ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, ‘인생명강’ 시리즈 ★
부동산 버블을 정확히 예측한 한국의 ‘미스터 선샤인’
한문도 교수가 진단해주는 ‘맞춤형’ 부동산 투자 해법서

살아가는 데 필요한 모든 교양 지식을 한데 모았다! 대한민국 대표 교수진이 펼치는 흥미로운 지식 체험, ‘인생명강’ 시리즈의 열세 번째 책이 출간됐다. 역사, 철학, 과학, 의학, 예술 등 전국 대학 각 분야 최고 교수진의 명강의를 책으로 옮긴 인생명강 시리즈는 독자들의 삶에 유용한 지식을 통해 오늘을 살아갈 지혜와 내일을 내다보는 인사이트를 제시한다. 도서뿐만 아니라 온라인 강연·유튜브·팟캐스트를 통해 최고의 지식 콘텐츠를 일상 곳곳에서 만나볼 수 있는 지식교양 브랜드이다.

『더 크래시 The Crash』는 금융의 관점에서 부동산을 분석하는 국내 유일의 전문가 한문도 교수가 부동산 시장과 경제를 누구나 쉽게 분석하고 예측할 수 있도록 설명한 부동산 투자 로드맵이다. 지난 2022년 12월, 전국의 주택가격이 한국부동산원이 관련 통계를 산출한 이래 19년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 『더 크래시 The Crash』에서는 이러한 부동산 시장의 현황과 전망을 다루고 ‘부동산 줍기’를 노리는 무주택자, 고점일 때 ‘영끌’한 1주택자, 폭락 속 ‘임대사업’을 포기할 수 없는 다주택자에게 각각의 상황에 맞는 현실적인 대안을 제시한다. 이 책으로 어떻게 해야 급락을 기회로 탈바꿈시켜 부동산 시장에서 똑똑하게 내 자산을 지킬 수 있을지 알게 될 뿐만 아니라 내 자산을 불릴 기회를 잡는 눈을 가지게 될 것이다.


☞ 함께 읽으면 좋은 21세기북스의 책들
▶ 살 때, 팔 때, 벌 때: 여의도 닥터둠 강영현이 공개하는 진격의 주식 투자 타이밍 | 강영현 지음 | 21세기북스 | 2023년 3월 | 22,000원
▶ 긴축의 시대: 인플레이션 쇼크와 금리의 역습 | 김광석 지음 | 21세기북스 | 2022년 6월 | 19,800원




◎ 본문 중에서

이 책에서는 누구나 쉽게 경제와 부동산을 분석하고 예측할 수 있도록 기본적인 경제 지식과 부동산 시장을 파악하는 방법을 담았다. 책에 제시한 표나 그림을 인쇄해서 잘 보이는 곳에 붙여놓으면 지금 경제가 어디로 가고 있는지, 부동산시장이 어떤지, 어떤 준비를 해야 하는지 미래를 예측해서 적절하게 대응할 수 있을 것이다. 부디 이 책이 여러분의 소중한 자산을 지키고 효율적으로 활용하는 데 도움이 되었으면 한다. __ 9쪽

저금리에는 자산가치가 올라가게 되어 있다. 반대로 고금리일 때는 자산가치가 내려가게 된다. 그러면 결국 평균에 수렴할 것이다. 따라서 부동산 가격이 40% 하락할 수 있고 더 하락할 수도 있다. 어떨 때 더 하락할까? 국내 리스크뿐 아니라 해외에서 외부 리스크 발생 시 주택 가격이 더 하락할 수 있다. 한국주택금융공사에서 분기별로 주택구입부담지수를 발표한다. 무주택자라면 이 수치가 어느 정도 내려올 때 시장에 접근하는 게 좋을 것이다. __38~39쪽

현재 대한민국의 경제상황은 어떠한가? 기업부채뿐 아니라 가계부채도 심각하고 해외 상황도 안 좋다. 부동산 PF 부실 문제, 자영업자 문제 그리고 무역적자도 심화되고 있다. 12개월째 무역적자는 IMF 외환위기 이후 처음 있는 일이다. 이처럼 리스크가 많은 경제 상황과 폭등한 부동산 가격의 하락 조정 국면이 가세하면서 당분간 침체기가 올 것이다. 상식적으로 앞으로 시장이 단기간에 회복할 거라고 판단하는 것은 성급한 예측이라고 볼 수 있다. 주택 가격은 앞으로 더 하락할 수도 있고 횡보하는 시간이 더 길어질 가능성이 크다는 게 합리적인 판단이다. __155~156쪽

그동안 힘든 시간을 보냈지만 앞으로는 정부가 특별하게 시장을 왜곡시키지 않는 한, 지금의 예정대로만 차곡차곡 간다면 좀 더 희망찬 미래를 맞이할 수 있는 부동산 시장이 될 것이라고 본다. 그동안에 투자를 해서 돈을 번 사람도 있겠지만 영끌을 해서 힘든 사람도 많을 것이다. 만약 과도하게 레버리지를 활용했다면 지금이라도 냉정하게 자산 포트폴리오를 재구성하고 부채 부분은 개선해야 한다. 현재 나의 소득으로 과연 3년을 버틸 수 있을지 판단해야 한다. __167쪽

앞으로 3년 동안은 역전세난의 2024년까지의 지속과 미분양 증가, 본격적인 하락이 시작될 것이다. 2030세대, 더 나아가 40대 초반의 세대는 처음 겪어보는 상황일 것이다. 너무 조급해하지 말길 바란다. 어디가 바닥인지, 언제가 내가 사야 할 때인지, 그리고 살 때가 되면 대출제도 등을 어떻게 이용할 것인지 궁금할 것이다. 이런 점들을 종합해서 지금처럼 어려운 시기에 중산층의 자산을 지키는 일에 대해 알아보고자 한다. 무엇보다 금리와 환율을 꼭 알아야 현대 금융자본주의 시스템하에서 내 자산을 지킬 수 있다. __187쪽

주식 시장에서 “한 바구니에 달걀을 담지 마라”는 말을 들어봤을 것이다. 리스크관리를 위해 분산투자를 하라는 말이다. 주식보다 단위가 더 큰 게 부동산이니 절대 주먹구구식으로 투자해선 안 된다. 자산이 50억 원이라 3억 원 정도 투자하는 데는 부담이 없다면 모를까, 전 재산이 3억 원인데 그걸 다 쏟아부으면서 리스크관리를 안 한다면 정상적인 투자가 아니다. 지금처럼 금리 인상기를 대비해 금리 인상을 예측할 수 있는 능력을 갖춘 후 본인이 부담할 수 있고 리스크 관리가 가능한 선에서 투자하면 된다. 내 능력 이상으로 투자해서는 안 된다. 결론적으로 경제 호황기와 불황기에 따른 타임 갭, 즉 시간 차를 예측하는 능력을 갖춰야 한다. __242~243쪽