앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라

지은이의 말 _ 다른 사람의 성공과 실패로 나의 재건축은 성공한다!


Part 1. 성공한 재건축 투자자들

단돈 1천만 원으로 재건축 투자에 성공하다(부산 태평양아파트)
1천만 원으로 무작정 시작한 재건축 투자 | 이주비 활용을 통한 투자비용의 최소화 | 성공 요인: 입지 분석이 투자의 기본이다 | One Point Lesson: 투자 대상 지역의 재건축사업에 대한 사업성과 신뢰성을 사전에 파악하는 방법

저층 주공아파트에 대한 확신이 950%의 수익률로!(제주 이도주공아파트)
2천만 원에 제주도 아파트 한 채 | 주거입지에 대한 확신과 기다림 | 성공 요인: 저층 주공아파트는 재건축 성공의 기본 공식이다 | One Point Lesson: 재건축사업의 추진 가능성을 판단하는 방법

인접 단독주택 공동개발을 통한 성공 투자(강서 문화연립)
소형 연립주택 재건축의 기회 | 단독주택이 연립 재건축구역에 포함되어 투자수익률은 230%로! | 성공 요인: 통합 재건축의 경제적 시너지 효과 | One Point Lesson: 투자가치가 없는 재건축사업을 투자가치가 있게 만드는 방법

강남 8학군의 교육 불패, 가격 폭등을 일으키다(대치 은마아파트)
강남의 재건축조합원들은 정책도 만든다 | 강남의 교육가치 평가에 따른 투자 성공 | 성공 요인: 상징성과 대표성은 곧 투자가치다 | One Point Lesson: 수익 극대화 투자란 무엇인가?

재건축 규제 강화에 따른 역발상 투자(강동 고덕주공 6단지 아파트)
억제 위주의 부동산정책, 위기가 곧 기회다 | 현실적으로 무리한 사업조건이라면 매도하는 것이 좋다 | 성공 요인: 고점과 저점에 대한 관점의 차별화 | One Point Lesson: 남들과 똑같이 투자하지 마라

입지적 가치는 변하지 않는다(압구정 한양 7차 아파트)
장기적인 미래 시장을 모르면 현재만 본다 | 장기적인 가치는 결국 입지다 | 성공 요인: 변하지 않는 한강변의 가치 | One Point Lesson: 안정적인 투자수익률을 확보하려면 여유자금이 필요하다

지하철 3호선 황금노선에 투자하라(역삼 진달래 3차 아파트)
강남의 지하철 3호선 라인에 투자하면 성공한다 | 주거입지의 최고 덕목은 접근성이다 | 성공 요인: 아파트는 접근성이 첫 번째다 | One Point Lesson: 역세권 아파트 투자시 꼭 알아야 할 것

랜드마크의 가치 창출, 잠실 롯데월드(잠실주공 5단지 아파트)
서울 올림픽과 서울의 디즈니랜드 | 부동산 투자는 타이밍이 중요하다 | 성공 요인: 랜드마크의 가치에 투자하기 | One Point Lesson: 재건축 아파트를 싸게 매수하는 방법


Part 2. 실패를 통해 배우는 재건축 투자

조합원이 모르는 시공사 사업제안서의 비밀(둔촌주공아파트)
사업참여조건의 실질적인 결정은 시공사가 하는가? | 시공사 사업제안서 중 기타사업조건의 진정한 의미는 추가부담금이다 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축사업의 핵심은 사업 추진 속도다 | One Point Lesson: 시공사 사업참여조건의 변동 여부를 확인하는 방법


조합투명성의 훼손, 장기간의 사업 중단(신림 강남아파트)
신문기사 한 줄, 전화 한 통으로 투자한 재건축 | 귀찮음 때문에 날려버린 1억 원 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 조합의 신뢰도가 투자 검토의 첫 번째다 | One Point Lesson: 재건축조합의 신뢰성을 확인하는 방법

서면결의서가 만든 3,600억 원 소송(반포주공 3단지 아파트)
내용도 모르고 찬성에 찍은 도장 값 3,600억 원 | 일반조합원은 예측하기 어려운 부동산시장의 함정 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 조합의 안건 처리는 곧 내 재산의 처리다 | One Point Lesson: 조합총회의 안건에 정확하게 의사표시를 하는 방법

감정평가에 발목 잡혀 생긴 장기간의 사업 지연(대전 탄방 1구역)
시공사들의 치열한 수주 경쟁 | 감정평가의 함정 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 무리한 이익 추구는 오히려 손해다 | One Point Lesson: 재건축사업에서 모두가 성공할 수 있는 협상의 법칙

예측하지 못한 일조권 때문에 사업 중단 위기에 처하다(대치 청실아파트)
끝날 때까지 끝난 게 아니다! | 재건축사업 추진에 치명적인 일조권 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축 아파트 북쪽은 무조건 일조권을 검토하기 | One Point Lesson: 관리처분총회 이후 추가부담금을 최소화하는 방법

재건축조합의 비상대책위원회는 필요악인가?(가락시영아파트)
가락시영 재건축사업 비상대책위원회의 시작 | 비상대책위원회의 결과는 사업 지연에 따른 대출이자의 독배다 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축 반대는 합리적?절차적 토론으로 한다 | One Point Lesson: 기회비용을 극대화하기 위한 소송 없는 재건축 투자법

폭탄 부담금에 따른 입주 포기(부산 AID아파트)
부산 해운대의 랜드마크, AID아파트 | 예상치 못한 환경보존 논리에 따른 사업주체 간의 갈등과 폭탄 부담금 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 확정지분제는 없다 | One Point Lesson: 시공사의 사업조건 변경에 따른 조합원과의 분쟁을 막는 방법

고분양가로 발생한 미분양은 조합원의 책임이다(부천 약대주공아파트)
고분양가 전략으로 발생한 미분양의 책임을 조합원에게! | 시공사의 공사 중단 압박, 조건 변경에 따른 폭탄 부담금 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 예비비는 안정적인 사업 추진의 기본이다 | One Point Lesson: 상황에 따른 적절한 투자 시점을 판단하는 방법


Part 3. 재건축사업의 기초 지식부터 익히자

재건축 투자시 꼭 알아야 할 재건축사업의 기초 개념
재개발과 재건축의 차이는 무엇인가? | 주택 재건축의 사업절차는 어떻게 되는가?

조합원과 세입자, 그들은 누구인가?
조합원이 되기 위한 자격은 무엇인가? | 토지 등 소유자와 구분소유자란 무엇인가?



재건축 투자에서 대지지분만큼 중요한 것은 없다
재건축사업에서 가장 중요한 면적 기준은 무엇인가? | 사업 추진에 막대한 영향을 미치는 공유지분이란 무엇인가?

재건축사업의 성패는 용적률이 좌우한다
재건축사업에서 용적률이 왜 중요한가? | 기준용적률과 허용용적률, 그리고 상한용적률

부담금과 사업방식을 파악하자
추가부담금은 어떻게 산정하는가? | 재건축 수익률은 어떻게 산정하는가? | 도급제와 지분제 중 어느 방식이 좋은가? | 도급제는 추가부담금이 있고, 지분제는 추가부담금이 없는가?

재건축사업의 무상지분율이란 무엇인가?
무상지분율은 무조건 높은 것이 좋은가? | 분양가와 무상지분율은 어떤 관계인가?

조합원분양가와 일반분양가, 무엇이 다른가?
조합원분양가와 일반분양가는 차이가 클수록 유리한가? | 조합원의 재산가치는 감정평가를 높게 받아야 상승하는가? | 일반분양가는 어떻게 책정되는가?

감정평가와 권리가액, 그 차이는 무엇인가?
재건축사업의 감정평가 종류에는 무엇이 있는가? | 감정평가액과 권리가액의 차이점은 무엇인가?

신속한 이주는 사업 추진에 매우 중요하다
이주비의 책정기준은 어떻게 되는가? | 기본이주비를 지원받지 않으면 어떤 혜택이 있는가? | 세입자가 보상받을 수 있는 권리가 있는가? | 이주하면서 돈 버는 방법은 무엇인가?

재건축 절세 방법은 무엇인가?
재건축 참여자의 성격에 따라 세금이 달라진다 | 조합원 및 일반분양자의 취득세에 대해 알아보자 | 조합원 및 일반분양자의 양도세에 대해 알아보자


Part 4. 사업절차를 파악하자: 강남 재건축 실제 사례 분석

기본계획과 안전진단의 실제 사례
강남구 압구정 미성 2차 아파트의 기본계획 수립조건 | 강남구 압구정 현대아파트의 안전진단 통과 이후 가격 상승

정비계획 수립과 정비구역 지정의 실제 사례
송파구 잠실 우성 1?2?3차 아파트의 정비계획 수립시 중요 확인사항 | 강남구 개포주공 6?7단지 아파트의 정비구역 지정을 위한 동의서 징구

추진위원회와 조합 설립의 실제 사례
강남구 대치동 은마아파트의 사업이 지연된 이유 | 서초구 반포주공 1단지 3주구 아파트의 조합 설립 동의서 징구

건축심의와 사업시행 인가의 실제 사례
서초구 반포주공 1단지 1?2?4주구 아파트와 서울시의 건축심의 줄다리기 | 서초구 삼호가든 3차 아파트의 용적률 상승에 따른 사업시행 인가 변경

관리처분계획 수립과 관리처분총회의 실제 사례
강남구 개포주공 2단지 아파트, 조합의 밀실 관리처분계획안 | 강동구 둔촌주공아파트, 관리처분총회의 어려움

이주?철거?분양?착공의 실제 사례
강남구 대치국제아파트, 최단기의 이주와 철거 | 서초구 신반포 1차 아파트의 성공적인 분양

준공?입주?청산의 실제 사례
서초구 반포주공 3단지(반포자이) 아파트의 입주 | 서초구 반포주공 2단지(반포 래미안퍼스티지) 아파트의 입주


Part 5. 본격적인 재건축 투자를 시작해보자: 재건축 투자 대상 선별

재건축사업의 전개방향을 파악하자
도시 재건축의 새로운 패러다임 | 강남 재건축의 전개방향

투자 포트폴리오, 어떻게 구성할 것인가?
부의 극대화, 투자 목표의 설정 | 재건축 투자 포트폴리오의 구성 기준

재건축사업 투자를 위한 선별조건은 무엇인가?
재건축 대상 아파트의 선별조건 | 시공사가 분석하는 재건축사업 투자의 세부 선별조건 | 조합원이 분석하는 재건축사업 투자의 세부 선별조건


Part 6. 재건축 투자, 사업타당성을 검토해보자: 손익 분석하기

재건축 투자 대상의 구역의 정보를 수집하자
재건축시장의 동향을 파악하기 위한 사이트 | 대상 구역의 최근 이슈를 파악하기 위한 사이트 | 대상 구역의 내부 정보를 수집하기 위한 사이트

사업타당성의 검토가 무엇보다 중요하다
사업타당성 분석은 어떻게 하는가? | 사업타당성 분석 절차

사업타당성의 분석절차 5단계
사업타당성 분석절차 1단계: 시장 분석 | 사업타당성 분석절차 2단계: 건축기본계획 결정 | 사업타당성 분석절차 3단계: 분양가?분양률 예측 | 사업타당성 분석절차 4단계: 손익 분석 | 사업타당성 분석절차 5단계: 타당성 분석 및 최종 결정


Part 7. 재건축 투자 이후 어떻게 관리할까?: 자산가치 상승 방법

재건축사업 성공의 핵심은 시공사 선정이다
시공사들은 왜 불나방처럼 재건축사업에 뛰어드는가? | 시공사 선정시 가장 중요한 선정 요인은 무엇인가?

재건축사업의 핵심 플레이어들
재건축사업의 제반 업무를 맡아 하는 정비사업 전문관리회사 | 재건축 설계에서 가장 중요한 설계회사

사업 추진단계별 사업성 극대화 관리방안
정비계획단계에 대해 알아보자 | 추진위원회?조합 설립단계에 대해 알아보자 | 건축심의?사업시행 인가단계에 대해 알아보자 | 관리처분단계에 대해 알아보자 | 이주?철거단계에 대해 알아보자 | 분양?착공단계에 대해 알아보자 | 입주?청산단계에 대해 알아보자

입주시 하자 0%를 위한 확인사항
재건축 아파트 분양시 모델하우스 확인사항 | 입주 1개월 이전 사전점검 활용 방법

주석
참고문헌
『앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라』 저자와의 인터뷰