제1단계 목을 알면 돈이 보인다
1. 입지의 선택 기준 7가지
1) 가시성과 접근성
2) 상권력
3) 인구 밀도
4) 성장성
5) 편의성
6) 안전 및 보안
7) 주차장
2. 어떤 입지가 좋은 입지인가?
1) 최상의 사거리 건너편 가각 입지
2) 차선의 건너편 가각 인접 입지
3) 델타 입지
4) 평지 입지
3. 피해야 할 입지
1) 커브의 내부 입지
2) 막다른(T자형) 도로 입지
3) 도로 한 편에만 형성된 소매 입지
4) 일방통행 도로 입지
5) 우회전이 많은 가각 입지
6) 블록의 중간 입지
7) 전이 지역(중간 통과 지역)
8) 이면 도로 입지
9) 불규칙한 모양의 부동산
4. 주차장의 고려 사항
1) 고객의 주차 습관을 파악하라.
2) 안전성과 편리성을 확보하자.
3) 주차 공간이 충분해야 한다.
4) 진?출입구의 중요성을 인식하자.
5. 입지 선정의 10계명
1) 입지와 업태의 적합성을 확인하자.
2) 입지, 시설 및 운영의 균형을 유지하자.
3) 2급 입지는 피하자.
4) 경쟁이 없다면 그 이유를 파악하자.
5) 비교, 비교 그리고 또 비교하자.
6) 6단계의 입지 선정 과정을 스스로 수행하자.
7) 범위를 좁히자.
8) 기본적인 정보를 반드시 수집하자.
9) 실무와 경험을 쌓은 후 자기 사업을 시작하자.
10) 개점 후 분석을 하자.
제2단계 시장ㆍ도시 환경 분석 및 부지 실사와 연구
1. 시장 환경 분석 - 업종과 업태의 분석
1) 업종과 업태의 전략적 진화를 주시하자.
2) 시장 분석을 통해 업종과 업태를 선정하자.
2. 시장 환경 분석 - 고객에 대한 이해
1) 인구통계학적 특성을 활용한 고객 프로필을 작성하자.
2) 아파트와 자동차를 분석하자.
3. 시장 환경 분석 - 경쟁자의 평가
1) 경쟁자의 입지 조사
2) 최고 경쟁자의 전략 분석
자료: 1. 경쟁자 입지 분석표
2. 경쟁자 전략 분석표
4. 도시 환경 분석 - 도시 구조의 연구
1) 도시의 권역과 기능을 파악하자.
2) 도로 시스템을 파악하자.
3) 사회 경제 지표의 고찰
5. 도시 환경 분석 - 중력(흡인력)의 이해
1) 3가지 통행 유형
2) 통행량 조사
자료: 도보 통행량 조사표
6. 입지 실사
1) 입지를 걷고, 운전하고, 공중에서 보자.
2) 지도를 적극 활용하자.
3) 시와 구에서 정보를 얻어라.
4) 입지의 연혁을 조사하자.
5)토지 용도 제한 및 수용을 검토하자.
제3단계 상권의 확인
1. 상권 유형별 특성
2. 편의점과 슈퍼마켓은 상권을 비추는 거울
3. 상권 조사
1) 단일 질문 위치 표시법(The One-Question Pin Map)
2) 다항목 질문지
4. 상권 범위의 설정
1) 1단계 : 미래 점포의 상권 확인
2) 2단계 : 장애의 고려
3) 3단계 : 교통 혼잡 지표의 계산
자료: 상권 조사표
제4단계 매출 추정
1. 유사성 개념의 이해
1) 유사성 연구
2) 유사 평가 시스템(Analog Rating System)
3) 유사 점포의 시간당 매출 분석(Hourly Sales Analysis)
4) 입지 평가 모델
5) 시장점유율법(Market Share Approach)
2. 통계적 방법
1) 라일리 법칙(Railly`s Low)
2) 중력 모델
3) 회귀 모델
3. 예상 매출을 조정하자.
자료:
1) 인구통계학적 특성 및 라이프스타일 자료표
2) 입지 자료표
3) 시설 자료표
4) 매출 자료표
제5단계 군집 점포와 다점포 개발
1. 도심 입지의 고려 사항
1) 도심의 이해
2) 도심 입지의 특징을 검토하자.
3) 1층을 우선으로 하고, 지하층과 2층 입지도 검토하자.
4) 도심 입지는 점포 소구력이 생명이다.
2. 쇼핑센터, 몰 등 군집 입지
1) 몰(또는 쇼핑센터) 테넌트의 입지 요인
2) 시너지 효과를 측정하자.
3) 군집 점포의 고려사항
3. 다점포 개발
1) 영향 효과
2) 시장 침투
3) 영향 조사와 시간-편의 선을 활용하자.
4) 영향 효과의 산출
5) 영향의 사전 결정
상권 관련 정보 사이트
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