임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크

꼬마빌딩 신드롬을 일으킨 고수의 ‘부자 되기’ 프로젝트
매입, 리모델링, 신축, 매도까지 경험으로 알려주는 실전 재테크
더 이상 아파트만 답이 아니다. 연이은 부동산 규제로 아파트는 정부와 투자자 간 관망세가 짙어가는 요즘, 투자 분위기에 휩쓸리지 않고 꾸준히 수익을 내는 꼬마빌딩이 대세다. 꼬마빌딩 신드롬을 일으켰던 장본인 임동권이 이 한 권에 수익형 부동산의 모든 것을 담아냈다. 월세 500만 원을 얻는 데 필요한 종잣돈 규모를 짚어주고, 투자 대비 최고의 효율을 얻는 꼬마빌딩 재테크 방법을 구체적으로 안내하고 있다.
누구나 알고 있는 거창한 상권의 뻔한 조언이 아니라 내가 가지고 있는 자본으로 시작할 수 있는 실질적인 재테크 포트폴리오를 그려준다. 서울 중심가의 화려한 상권이 좋은 건 누구나 알지만 모두가 그곳에 빌딩을 가질 수는 없다. 우리 동네 골목에도 돈과 사람이 모이는 곳이 분명히 있고, 내 자본으로도 노력하면 빌딩주가 충분히 될 수 있다.
이 책의 모든 스토리는 실제 부동산 업계에 종사하면서 직접 경험하고 투자자들을 안내했던 과정이다. 실제로 어떻게 거래가 이루어지고 어떻게 좋은 물건을 살 수 있는지, 어디를 어떻게 고치는 데 얼마가 들었고 층별 임대료를 어떻게 조정했을 때 임대료가 상승했는지, 시장에서 통하는 임대수익률이 얼마이며 빌딩 가치가 얼마가 되는지, 리모델링 후 되팔면 손에 쥐는 순이익이 얼마가 되는지도 속 시원하게 제시하였다. 이 책은 빌딩 매입, 리모델링, 신축, 매수에 이르기까지 꼬마빌딩에 관심 있는 사람이라면 기본적으로 읽고 가야 하는 교과서 역할을 해줄 것이다.

◆ 본문 속으로

빌딩이라 하면 강남대로나 테헤란로, 여의도, 광화문의 중대형 빌딩들을 연상하기 쉽겠지만 그 정도 빌딩들은 수백 수천억 원대의 가격으로서 개인이 소유하고 관리하기에 현실적이지 못하다. 대신 우리가 현실적으로 도전해볼 만한 적정 규모를 대지 70평, 연 면적 170평, 지상 5층, 승강기 1대, 매매가 30억 원, 보증금 2억 원 에 월세 1,000만 원 정도의 건물로 상정해보자. 이 정도면 어엿한 꼬마빌딩주라 말할 수 있다.

- ‘나도 꼬마빌딩 부자가 될 수 있다’ 중에서

지상으로 높이 올릴수록 활용공간이 넓어져 임대수입이 많아지므로 이익이다. 이렇게 지상으로 올릴 수 있는 정도를 용적률이라 보면 된다. 땅 100평에 지상으로 200평을 지을 수 있다면 용적률이 200%이고 400평 올릴 수 있다면 준주거지역이거나 준공업지역이며, 600평 이상은 일반상업지역이다. 독자 여러분이 도시지역에서 부동산 투자를 하는 지역이 바로 이런 곳이다. 집만 지을 수 있는 전용주거지역은 재테크에 별 도움이 안 된다.
- ‘돈 되는 투자이론 공부’ 중에서

이처럼 아파트는 한번 괜찮은 곳에 투자하면 굳이 노력을 안 해도 시간이 지나면 시세차익이 발생한다. 반면, 꼬마빌딩 투자는 철저한 공부, 위험을 감수하는 배짱, 공실을 줄이고 쾌적한 공간을 유지하기 위한 관리를 위한 세심한 배려, 자산가치 증대를 위해선 고생할 각오가 필요하다. 현격한 가치 제고를 위해서는 리모델링이나 신축으로 이룰 수 있다. 이런 재테크는 마음고생이 크다. 안온한 일상이 아닌 전쟁 같은 시간을 보내기도 한다. 하지만 아파트는 임대수익용으로는 젬병이다. 25억 원짜리 아파트를 월세로 놓으면 얼마나 받을까?

- ‘아파트 vs 꼬마빌딩 투자 비교’ 중에서

리모델링은 수익을 올리는 지름길이다. 급매물을 잡아 되파는 방법으로 재테크를 하는 것은 성공 확률이 낮다. 급매물은 출현 가능성도 낮을 뿐만 아니라 출현한다 해도 그 정보가 나에게 올 확률이 희박하기 때문이다. 그 가능성만 기대하다가는 허송세월만 보낸다. 반면, 리모델링용 매물은 확보가 어렵지 않다. 건물시장에 나온 매물의 대다수는 건령 20~30년 된 건물들이다. 그중 쓸 만한 것을 골라잡으면 된다. 이 방식은 요행을 바라지 않고 합법적이고 떳떳하게 가치를 올려 되팔아서 부가된 가치를 구현하는 것이다.

- ‘제대로 된 꼬마빌딩 리모델링 재테크’ 중에서

리모델링으로 돈을 벌기 위해서는 그 비용을 특정 한도 이내로 투입해야 하는 룰이 있다. 20억 원을 주고 매입한 사무용 건물을 4~5억 원씩이나 들여서 첨단 빌딩으로 개조한다 해도 그 건물의 가치 상승에는 한계가 있다. 20억 원짜리 건물이라면 정상적인 리모델링 비용이 1~2억 원 이내가 좋고, 최대치는 3억 원 이내라야 한다. 즉, 리모델링 비용이 매입가의 15%를 넘지 말아야 한다. ‘리모델링 15%룰’은 수많은 리모델링 케이스를 분석한 결과 투자자가 경제적 성과를 낼 수 있는 마지노선으로 밝혀낸 수치다. 가급적 매입가의 5~10% 이내로 비용을 들이되 최대치가 15%라는 것이다. 20억 원짜리 건물을 아무리 멋지게 화장해 놓아도 갑자기 30억 원짜리로 둔갑하기는 어렵다.
- ‘리모델링 15%룰 ’ 중에서

땅은 아무리 작아도 30평은 되어야 의미가 있다. 백 번 양보해서 25평짜리 땅이라도 땅 모양이 반듯한 사각형이라면 쓸 만하다. 25평에 건폐율 60%를 적용하면 15평이고 여기서 계단 3평을 제하면 12평이니 이 정도면 방 두 칸에 거실 하나 나오는 주택으로도 가능하고 작은 사무실로도 가능하다. 수익형 부동산 투자에 나설 때 투자자는 첫째, 땅 면적이 30평이 되는지, 둘째, 면적에서 합격이라고 하더라도 땅 모양이 괜찮은지를 지적도를 통해서 확인해야 낭패를 면할 수 있다. 그리고 당장은 그 건물이 좋아 보여도 향후 신축할 것을 염두에 두고 따져봐야 실수가 없다.
- ‘재개발 예정지역의 수익형 부동산 투자는 금물’ 중에서

서울에서 10~20억 원을 가지고 중장기적으로 투자하고 싶은데 어디가 좋은지 궁금한 투자자를 위해서 필자 나름대로 판단한 유망지역 10선을 소개한다. 성수동길, 경리단길, 망리단길, 연트럴파크 등 신흥상권들이 개발 초기 매스컴에 등장할 때에는 그저 보고만 있다가 한두 해 지나면 치솟는 땅값이 경제면을 장악하는 모습을 보고 안타까워했던 경험이 있을 것이다. 그런 상권에 투자한 사람들은 초기의 어수선한 시기에 용기를 내어 투자한 결과 오늘과 같은 결과를 얻은 것이다. 돈 되는 투자지역은 이렇게 이미 떠버린 상권이 아닌, 아직은 부족한 구석이 있지만 앞으로의 가능성을 판단하고 미리 터를 잡고 가꾸며 기다려야 수익을 얻을 수 있다.
- ‘투자유망지역, 떠버리기 전에 눈여겨보자’ 중에서