서울 아파트 마지막 기회가 온다

◆ 책 소개
상승장 놓친 당신
아직 기회는 있다

수년째 오르고 있는 서울 집값. 지금이라도 올라타야 할까, 아니면 기다려야 할까. 저자는 일단 기다리라고 조언한다. 서울 집값이 단기 꼭지점을 향해 다가가고 있다고 판단했기 때문이다.
“실거주자라면 어느 때나 사도 된다”는 말은 무책임하다. 서울 집값이 영원히 우상향할 거라는 믿음도 위험하다. 1991년에 서울 아파트를 산 사람은 2000년에야 집값이 회복되었고, 2009년에 산 사람은 2016년에야 회복되었다. 7~9년 만에 회복된 셈인데, 말이 회복이지 그 기간 동안의 기회비용 등을 감안하면 사실상 손실이었다. 부동산은 거액이 들어가기에 언제, 어디에 사는지가 매우 중요하다.
이 책은 집을 살지 말지 고민하는 사람들에게 구체적으로 언제, 어디에 내 집을 사야 하는지 친절하게 설명해준다. 각종 데이터를 직접 수집하고 분석해 매매 타이밍과 저평가된 아파트를 찾는 데 주력했다. 부동산 하락 신호, 서울 권역별 구체적인 아파트 단지까지 내 집 마련과 투자를 한 번에 해결하는 방법이 이 책 한 권에 담겨 있다.

지금 이 순간, 진짜 궁금한 내용만을 담았다

◆ 본문 속으로

시장의 변곡점을 판단하기 위해서는 이들 5분위 아파트 평균 가격 추이를 지켜보는 것도 의미가 있다. 가령 촘촘히 서열화된 서울 아파트 특성상 천장 역할을 하는 5분위 아파트가 보합세를 유지하거나 하락 전환할 경우 그 아래 가격대 아파트들도 어느 정도의 시차를 두고 상승세를 멈출 가능성이 충분하다. 물론 4분위 이하 아파트들이 상승세를 지속해서 5분위 아파트를 밀어 올린다는 시나리오도 생각해볼 수 있다. 그러나 상승도 하락도 늘 대장주가 먼저 스타트를 끊어왔던 과거의 사례들을 돌이켜보면 하위 아파트가 상위 아파트의 가격대를 밀어 올릴 가능성보다는 상위 아파트의 하락이 하위 아파트의 상승세를 주저앉히게 될 가능성이 더 크다.
- 『기다리는 것도 투자다』 중에서


2018년이 과거 어느 시점과 유사한 국면에 있는지 언론과 기관마다 그 관점을 달리하고 있다. 2018년이 2006년과 닮은꼴이라는 주장도 있고, 2006년과는 다른 꼴이라는 주장도 있다. 전자의 주장은 2005~2006년에 쏟아진 부동산 규제에도 불구하고 급등한 부동산 가격이 2017~2018년을 연상케 한다는 이유다. 후자의 주장은 2006년과는 다르게 2018년 정부와 서울시가 공조를 하고 있다는 이유에서다. 그러나 나는 2018년이 2003년과 비슷한 국면에 와있다고 판단한다. 이는 2019년 시장 하락시점이 좋은 매수 기회를 제공할 것이라는 나의 견해에 중요한 근거를 제공해준다. 2003년 다음 해인 2004년에도 시장은 하락했기 때문이다.
- 『2019년 매수 타이밍이다』 중에서


대단지의 장점은 한둘이 아니다. 우선 대단지의 경우 주변 지역 주민들의 관심도가 높아 거래가 잘 된다. 즉, 환금성이 좋다는 장점이 있다. 거래가 빈번하므로 시세가 명확히 존재하여 관심 있는 매수자들이 쉽게 접근할 수 있다. (중략)
이러한 장점들은 가격뿐 아니라 가격 상승률에서도 고스란히 드러난다. 보다시피 아파트 단지 규모가 클수록 가격 상승률도 높게 나타난 게 사실이다. 대규모 아파트 단지는 희소성도 갖추고 있는데, 2017년 말 기준으로 전국에 있는 2만 6,768개의 아파트 단지 중에 1,000가구 이상 대단지는 8%에 불과하며 1,500가구 이상은 3%(683곳)에 불과하다. 그마저도 대부분 수도권에 몰려있는데 1,500가구 이상 대단지 683곳 중 절반 이상이 서울과 인천, 경기도에 있다(서울 179곳, 인천 50곳, 경기도 189곳).
- 『오르는 아파트 기준 4가지』 중에서


최근 들어 가장 입주 물량이 많은 곳은 동탄 신도시다. 이미 2008년경 조성이 완료된 동탄 1기는 4만여 세대, 동탄 2기는 12만여 세대다. 2기만으로도 분당(판교 포함) 12만여 세대와 별 차이 없는 막대한 규모다. 거대한 물량의 입주가 진행 중인 관계로 해당 지역의 전세값이 약세를 기록하고 있는 것은 자연스러운 수순이다. 이 지점에서 가장 의견이 엇갈리는 것이 바로 ‘동탄의 거대한 입주 물량이 서울에 영향을 미치느냐 안 미치느냐’다. 지금까지 대부분의 여론은 ‘서울은 동탄 입주 물량의 영향을 받지 않는다’는 쪽에 치중되어 있었다. 동탄 2기의 입주가 2015년부터 시작되었고 2018년 하반기까지 입주 물량이 상당한데 그 기간 동안 서울 아파트의 상승 세는 약해지기는커녕 더 강해졌기 때문이다.
- 『동탄 입주 물량은 서울에 어떤 영향을 미칠까?』 중에서